Das KfW-Programm 298 – kurz erklärt
Das Programm KfW 298 „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" (KFN) ist 2023 als Nachfolger der ausgelaufenen Effizienzhaus-40-Förderung gestartet und wurde für Investoren konzipiert, die energieeffiziente, klimafreundliche Neubauten errichten oder als Erstkäufer erwerben. Pflegeapartments und Service-Wohnungen fallen ausdrücklich in den Förderkreis – sofern das Gebäude den geforderten Effizienzstandard erfüllt.
Das Programm ist ein zinsverbilligtes Förderdarlehen, das über Ihre Hausbank durchgereicht wird. Sie schließen also keinen Direktvertrag mit der KfW, sondern erhalten den günstigen Zinssatz indirekt – die Bank trägt das Bonitätsrisiko, die KfW finanziert das Geld.
Im KFN-Programm gibt es zwei Stufen:
- KFN-Stufe „Klimafreundliches Wohngebäude" (KFWG): Effizienzhaus-40 plus EE-Klasse / Erfüllung der Treibhausgasemissions-Grenze.
- KFN-Stufe „KFWG mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude" (KFWG-Q+): Zusätzlich QNG-Plus-Zertifikat. Bessere Konditionen, höherer Förderbetrag.
Konditionen 2026 im Überblick
Die KfW passt Konditionen quartalsweise an. Die folgenden Werte sind die typischen Größenordnungen für 2026; verbindlich ist immer der bei Antragstellung kommunizierte Effektivzins.
| Konditions-Element | KFWG (Standard) | KFWG-Q+ (Premium) |
|---|---|---|
| Effektivzins (typisch 2026) | ca. 2,0 – 2,5 % | ca. 1,8 – 2,2 % |
| Höchstbetrag pro Wohneinheit | 100.000 € | 150.000 € |
| Tilgungszuschuss | nein | ja (variabel) |
| Zinsbindung | 5 / 10 Jahre wählbar | 5 / 10 Jahre wählbar |
| Tilgungsfreijahre | 1–3 Jahre möglich | 1–3 Jahre möglich |
| Kreditlaufzeit | bis zu 35 Jahre | bis zu 35 Jahre |
Wichtig: Der KfW-Effektivzins liegt 2026 ca. 1,5 – 2 Prozentpunkte unter Marktzins. Bei einem 200.000-€-Darlehen über 10 Jahre Zinsbindung sparen Sie damit grob 30.000 – 40.000 € Zinsen über die Bindungsfrist. Das ist der Hebel.
Voraussetzungen – was muss das Objekt erfüllen?
Förderfähig sind ausschließlich Neubauten oder Erstkäufe innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme. Die wichtigsten Anforderungen:
- Effizienzhaus-40-Standard – Primärenergiebedarf max. 40 % eines Referenzgebäudes nach GEG.
- EE-Klasse oder NH-Klasse – mindestens 65 % der für Wärme/Warmwasser nötigen Energie aus erneuerbaren Quellen oder Nachhaltigkeits-Zertifizierung.
- Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen max. 24 kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr.
- Energieeffizienz-Experte (EEE) – Bestätigung muss von einem in der Energieeffizienz-Expertenliste eingetragenen Sachverständigen ausgestellt werden.
- Bei KFWG-Q+: Zusätzliches QNG-Plus-Zertifikat (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude vom Bundesministerium).
Wer prüft was?
Die technische Erfüllung bestätigt der Energieeffizienz-Experte (EEE) gegenüber der KfW. Die finanzielle Bonitätsprüfung macht Ihre Hausbank, weil sie das Darlehen vergibt. Sie als Investor liefern nur die Selbstauskunft und Einkommensnachweise.
Der Antragsweg – Schritt für Schritt
- Erstgespräch & Objektauswahl: Wir prüfen mit Ihnen, ob das gewünschte Objekt KfW-298-fähig ist (siehe Pflegeimmobilien-Guide).
- Bestätigung des EEE: Bauträger oder Verkäufer liefert die KfW-Bestätigung „Bauvorhaben zum Antrag" (BzA).
- Hausbank kontaktieren: Antrag wird über Ihre Bank oder einen unserer Finanzierungspartner gestellt – vor Notartermin/Bauvertrag.
- Zusage: KfW sagt zu, Bank schließt Darlehensvertrag.
- Notarvertrag: Erst nach der KfW-Zusage darf der Kaufvertrag beurkundet werden.
- Auszahlung: Nach Baufortschritt oder bei Übergabe (je nach Programmvariante).
- Verwendungsnachweis: Innerhalb von 18 Monaten nach Auszahlung muss EEE die Erfüllung des Effizienzstandards bestätigen.
Die zentrale Falle: Wer den Notarvertrag vor der KfW-Zusage unterschreibt, verliert die Förderung komplett. Das ist die mit Abstand häufigste Ursache, warum Investoren KfW-Geld liegen lassen.
Beispielrechnung: Wie viel sparen Sie tatsächlich?
Wir vergleichen ein Pflegeapartment in Salzgitter-Lichtenberg (267.989 €) bei 80 % Finanzierung (Darlehen 215.000 €) – einmal mit Marktzins, einmal mit KfW 298.
| Position | Marktzins | KfW 298 (KFWG-Q+) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Effektivzins | 4,2 % | 2,0 % | −2,2 PP |
| Tilgung | 2,0 % | 2,0 % | — |
| Annuität pro Jahr | 13.330 € | 8.600 € | −4.730 € |
| Annuität pro Monat | 1.111 € | 716 € | −395 € |
| Zinslast in 10 Jahren | ca. 79.000 € | ca. 36.000 € | −43.000 € |
Die KfW-298-Förderung verschiebt also rund 43.000 € reine Zinsersparnis in 10 Jahren – bei einem einzigen Apartment. Für viele Investoren entscheidet diese Differenz über das Ja oder Nein zum Investment.
KfW-298 + Eigenkapital: Der optimale Mix
In der Praxis kombinieren wir das KfW-Darlehen meist mit einem Hauptbankdarlehen und Eigenkapital. Eine typische Struktur bei einem 270.000-€-Apartment:
- Eigenkapital: ca. 50.000 € (18 %)
- KfW 298 (KFWG-Q+): bis 150.000 € pro Wohneinheit
- Hausbank-Hauptdarlehen: Restbetrag
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.): 100 % aus Eigenkapital
Mit dieser Struktur lässt sich die Eigenkapitalrendite oft auf 10–14 % p.a. nach Steuern hebeln – exakt nachrechenbar mit unserem Renditerechner.
Welche Objekte aus unserem Bestand sind KfW-298-fähig?
Aus aktuellen Pipeline-Objekten sind die folgenden ausdrücklich KfW-298-konzipiert:
- Salzgitter-Lichtenberg (Niedersachsen) – KfW 298, EK-Rendite über 12 % p.a., 101 Einheiten, Q4 2026.
- Bad Münder (Niedersachsen) – Service-Wohnungen, KfW-Förderzins 2,11 %, 20 Einheiten, Q3 2026.
- Marienheide (Nordrhein-Westfalen) – KfW-40-Standard, degressive AfA 5 %, 90 Einheiten.
- Verl (Nordrhein-Westfalen) – KfW-40-EE-Standard, degressive AfA, 80 Einheiten.
- Gotha (Thüringen) – KFWG-Q+, 106 Einheiten, Mirabelle als Betreiber.
Standortübersicht: Niedersachsen · Nordrhein-Westfalen · Bayern · Hessen.
Häufige Fehler bei KfW-298-Anträgen
- Zu spät beantragt: Notarvertrag vor KfW-Zusage = Förderung verloren.
- Falscher Energieeffizienz-Experte: Nur Personen aus der offiziellen Liste der dena dürfen die Bestätigung ausstellen.
- Zu geringes Volumen: Pro Wohneinheit gilt der Höchstbetrag – bei mehreren Einheiten skaliert die Förderung.
- Kein QNG-Plus für KFWG-Q+: Wer die bessere Stufe will, braucht das QNG-Zertifikat. Manche Bauträger liefern das nicht.
- Verwendungsnachweis vergessen: 18 Monate nach Auszahlung muss der EEE bestätigen, dass das Effizienzhaus tatsächlich erreicht ist – sonst Rückforderung.
KfW 298 vs. andere Förderprogramme
Die KfW bietet mehrere Programme, die für Pflegeimmobilien-Investoren relevant sein können. Wir grenzen ab:
- KfW 298 (Klimafreundlicher Neubau): Ihr Hauptprogramm 2026. Für Effizienzhaus-40 mit EE- oder NH-Klasse. Gilt für Neubauten und Erstkäufe innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme.
- KfW 297 (Wohneigentum für Familien, WEF): Nur für selbstgenutzte Familienheime, daher für Investoren nicht relevant.
- KfW 124/134 (Wohneigentumsprogramm): Für Selbstnutzer, irrelevant für Investments.
- KfW 159 (Altersgerecht Umbauen): Für Bestandsimmobilien mit Anpassung an Senioren-Bedürfnisse. Relevant nur für ältere Pflegeimmobilien-Bestände, nicht Neubau.
- BAFA-Sanierungszuschuss: Für energetische Sanierung im Bestand – kommt für Pflegeimmobilien-Neubauten nicht zum Tragen.
Die Klarstellung: Für Pflegeimmobilien-Investoren mit Off-Market-Neubauten ist KfW 298 die einzige relevante Förderung. Wer in den Bestand investiert (Bestands-Pflegeapartments), kann KfW 298 nicht nutzen, weil dieses Programm explizit Neubauten betrifft.
Effizienzhaus-40 – was bedeutet das technisch?
Hinter „Effizienzhaus-40" steckt eine Definition aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG): Das Gebäude darf maximal 40 % der Primärenergie verbrauchen, die ein normgerechtes Referenzgebäude verbrauchen würde. Konkret bedeutet das in der Praxis:
- Hochwertige Wärmedämmung der Gebäudehülle (typisch U-Werte unter 0,15 W/m²K).
- Wärmepumpen-Heizung oder Fernwärme aus erneuerbaren Quellen.
- Photovoltaik auf dem Dach zur Eigenstromerzeugung.
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung für gleichmäßiges Raumklima.
- Dreifachverglasung der Fenster.
Diese baulichen Standards machen ein KfW-298-Objekt nicht nur förderfähig, sondern auch betriebskosten-effizient – ein Faktor, der die wirtschaftliche Stabilität des Pächters mittelbar erhöht.
Antragsfristen 2026 – wann sollten Sie loslegen?
Ein wichtiger Praxispunkt: KfW-Mittel sind kontingentiert. Die Bundesregierung legt jährliche Förderbudgets fest. In den letzten Jahren waren KfW-Töpfe mehrfach vorzeitig ausgeschöpft – mit der Konsequenz: temporärer Antragsstopp. Wer Förderung sicher braucht, sollte:
- Den Antrag im ersten Halbjahr stellen, solange Mittel reichlich verfügbar sind.
- Die KfW-Pressemitteilungen verfolgen oder über Ihren Finanzierungspartner informiert bleiben.
- Eine Reserveplanung aufstellen: Was passiert, wenn die Förderung nicht zustande kommt? Lohnt das Investment trotzdem?
Konditionen-Vergleich: KfW 298 vs. private Vollfinanzierung
Wir gegenüberstellen drei realistische Finanzierungs-Szenarien für ein Pflegeapartment in Salzgitter-Lichtenberg, Kaufpreis 268.000 €, Eigenkapital 50.000 € (~19 %), Darlehensbedarf 218.000 €.
| Szenario | Effektivzins | Annuität / Jahr | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtkosten 10 J. |
|---|---|---|---|---|
| Standard-Annuität 4,2 % | 4,2 % | 13.516 € | ~ 169.000 € | ~ 135.160 € |
| Standard-Annuität 4,5 % | 4,5 % | 14.170 € | ~ 171.500 € | ~ 141.700 € |
| Mit KfW 298 (50 % KfW + 50 % Bank) | ~ 3,1 % gewichtet | 11.118 € | ~ 165.000 € | ~ 111.180 € |
Im KfW-Modell zahlen Sie über 10 Jahre rund 24.000 € weniger Annuitäten. Diese Liquidität kann in Sondertilgungen, andere Investments oder Reserve fließen. Der KfW-Hebel ist real – kein Marketing-Trick.
Erfahrungswerte: Was Investoren mit KfW 298 berichten
Aus über 18 Jahren ImmoInvest-Doll-Praxis und Hunderten geförderten Objekten lassen sich drei Muster destillieren:
- Der Antragsprozess dauert typischerweise 4–8 Wochen – je nach Bank schneller oder langsamer. Wer den Notartermin schon im Kalender hat, gerät schnell unter Druck.
- Die Zinsersparnis kommt nicht „auf einen Schlag" – sie verteilt sich über die Zinsbindung. Aber: 4.000 € geringere Annuität pro Jahr × 10 Jahre = 40.000 € Liquidität, die in andere Investments fließen kann.
- Bürokratie ist überschaubar, weil Bank und Energieeffizienz-Experte den Großteil der Anträge verwalten. Sie unterschreiben in der Regel 3–4 Dokumente, sonst nichts.
Fazit
Die KfW-298-Förderung ist 2026 das wichtigste Werkzeug für Pflegeimmobilien-Investoren mit Klimaambition. Die Zinsersparnis über die Bindungsfrist liegt typischerweise bei 30.000 – 50.000 € pro Wohneinheit – das ist real renditeentscheidend. Voraussetzung: rechtzeitige Antragstellung und ein Objekt mit zertifiziertem Effizienz-40-Standard.
Sprechen Sie uns an – wir prüfen gemeinsam, welches unserer aktuellen Objekte zu Ihrer Bonität und Ihrem Steuerprofil passt. Vertiefen Sie das Thema parallel mit unserem Finanzierungs-Ratgeber, dem Pflegeimmobilien-Guide oder dem Live-Renditerechner – dort sehen Sie sofort, wie sich KfW-Konditionen in Ihrer EK-Rendite niederschlagen.
