Degressive AfA Pflegeimmobilien – 5 % p.a.

Was ist degressive AfA?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts. Sie reduziert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und damit Ihre Einkommensteuer. Das Grundprinzip: Ein Gebäude verliert mit den Jahren an Wert; dieser Wertverlust ist als Werbungskosten abziehbar.

Bei der linearen AfA wird jedes Jahr derselbe Prozentsatz vom ursprünglichen Gebäudewert abgesetzt. Bei der degressiven AfA wird derselbe Prozentsatz vom Restbuchwert abgesetzt. Konsequenz: Im ersten Jahr ist der Abschreibungsbetrag am höchsten, dann fällt er kontinuierlich.

Aktuelle Regelung 2026 – § 7 Abs. 5a EStG

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive AfA für Wohngebäude wiedereingeführt – nach 18 Jahren Pause. Die wichtigsten Eckpunkte:

• Satz: 5 % p.a. auf den jeweiligen Restbuchwert.
• Anwendungszeitraum: Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029 (Bauantrag bzw. Bauanzeige).
• Voraussetzung: Neubau oder Erstkauf binnen Bauphase. Bestandsimmobilien sind ausgeschlossen.
• Wechselrecht: Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich (sinnvoll, sobald linear > degressiv).
• Kombinierbarkeit: Mit Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau) kombinierbar – wenn deren Voraussetzungen erfüllt sind.

Linear vs. Degressiv – der Vergleich am Beispiel

Wir nehmen ein Pflegeapartment für 250.000 € (davon 200.000 € Gebäudeanteil, 50.000 € Grundstücksanteil – Grund & Boden ist nicht abschreibbar). Wir vergleichen die ersten 10 Jahre.

In den ersten 10 Jahren werden also gut 20.000 € mehr Werbungskosten verbucht – das senkt das zu versteuernde Einkommen entsprechend.

Sonder-AfA bei Pflegeimmobilien – der Praxis-Hebel

Pflegeimmobilien sind Spezialimmobilien mit verkürzter wirtschaftlicher Nutzungsdauer. Während ein normales Wohngebäude eine steuerliche Nutzungsdauer von 33,3 Jahren (= 3 % linear) hat, kann ein Sachverständigengutachten kürzere tatsächliche Restnutzungsdauern nachweisen – und so höhere AfA-Sätze rechtfertigen. Das Gutachten muss den Anforderungen der Finanzverwaltung entsprechen (BMF-Schreiben).

In unserem aktuellen Bestand haben wir Objekte mit folgenden gutachterlich bestätigten AfA-Sätzen:

Wichtig: Diese Sätze sind linear (auf die Anschaffungskosten). Sie sind häufig höher als selbst die degressive 5 %-AfA in den ersten Jahren. Welche Variante besser ist, hängt vom Einzelfall ab – wir rechnen das in der Beratung individuell durch.

Steuerersparnis-Beispiel: 250.000 € Investment

Wir nehmen einen Investor mit Grenzsteuersatz 42 % (zzgl. SolZ 5,5 %, ohne KiSt) und ein Apartment für 250.000 € (Gebäudeanteil 200.000 €). Er finanziert mit 80 % Fremdkapital, Zins 4 %.

Der Effekt der höheren AfA-Sätze schlägt vor allem in den ersten Jahren durch und verstärkt damit die Hebelwirkung im Cashflow. Mehr in unserem Renditerechner – dort spielen Sie selbst mit dem AfA-Slider.

Voraussetzungen für die degressive AfA

Damit Sie die degressive AfA tatsächlich nutzen können, müssen folgende Bedingungen vorliegen:

• Neubau-Status: Gebäude wurde neu errichtet. Bei Erwerb gilt: Anschaffung im Jahr der Fertigstellung.
• Baubeginn 1.10.2023 – 30.9.2029: Stichtag ist der Bauantrag oder die Bauanzeige.
• Wohngebäude: Pflegeapartments und Service-Wohnungen gelten als Wohngebäude im steuerlichen Sinne, da sie zu Wohnzwecken dienen.
• Vermietung: Das Objekt muss tatsächlich vermietet werden – Selbstnutzung schließt AfA aus.
• EU-Standort: Gebäude muss in einem EU-/EWR-Mitgliedsstaat liegen.

Stolperfallen

• Falsche Aufteilung Boden/Gebäude: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Wir sorgen dafür, dass im Kaufvertrag eine angemessene Aufteilung steht.
• Sondergutachten zu spät: Das Gutachten zur Restnutzungsdauer sollte spätestens bei der ersten Steuererklärung vorliegen, sonst riskiert man eine Anpassung in Folgejahren.
• Wechsel-Optimum übersehen: Den optimalen Zeitpunkt für den Wechsel von degressiv zu linear (typisch nach Jahr 8–12) schauen sich viele Investoren nie wieder an.
• Privater Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist: Wer innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss bisher in Anspruch genommene AfA-Beträge dem Veräußerungsgewinn hinzurechnen – das mindert den Vorteil.

Sondergutachten zur Restnutzungsdauer – wie funktioniert das?

Ein Sondergutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer einer Pflegeimmobilie ist ein Sachverständigengutachten, das den objektiven wirtschaftlichen Werteverzehr bestimmt – nicht die normative Nutzungsdauer aus § 7 EStG. Die Finanzverwaltung anerkennt solche Gutachten, wenn sie den Anforderungen aus dem BMF-Schreiben genügen (insbesondere fundierte Methodik nach Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren).

Typische Faktoren, die zu kürzeren Nutzungsdauern führen:

• Spezialnutzung Pflegeimmobilie: Hohe technische Anforderungen (Brandschutz, Barrierefreiheit, Pflege-Infrastruktur) haben kürzere Lebenszyklen als klassische Wohnungen.
• Schnellere Veralterung medizinischer Standards: Hygiene-Anforderungen, Pflegeschlüssel und SGB-XI-Vorgaben ändern sich – Anpassungen sind oft kostenintensiv.
• Branchenspezifische Abnutzung: 24/7-Nutzung ohne Leerstandsphasen, intensive Reinigung und höhere Beanspruchung der Bauteile.
• Wettbewerb durch Neubauten: Ältere Pflegeheime werden gegen modernere Konkurrenz schneller wettbewerbsschwach.

Ein gutes Sondergutachten kostet 1.500–3.000 € – bei einer Steuerersparnis im fünfstelligen Bereich über die Haltedauer ist das eine extrem rentable Investition. Wir empfehlen, das Gutachten vor der ersten Steuererklärung erstellen zu lassen.

Wechselzeitpunkt von degressiv zu linear – die Optimierungsfrage

Die degressive AfA hat eine Eigenschaft, die viele Investoren vergessen: Mit jedem Jahr wird der Abschreibungsbetrag kleiner, weil 5 % des Restbuchwerts abgesetzt werden. Irgendwann unterschreitet der degressive Wert den linearen – und dann sollten Sie wechseln.

Mathematisch lässt sich der optimale Wechselzeitpunkt exakt berechnen: Bei 5 % degressiv vs. 3 % linear (Neubau) liegt er bei Jahr 12 – ab dann bringt die lineare Abschreibung mehr. Bei 5 % degressiv vs. 2 % linear (Standard) sogar bei Jahr 17. In der Praxis stellt der Steuerberater den Wechsel rechtzeitig in der Steuererklärung um, das kostet keinen Cent extra.

Aufteilung Boden/Gebäude – die unterschätzte Stellschraube

Da die AfA nur auf den Gebäudeanteil wirkt, entscheidet die Aufteilung im Kaufvertrag über das gesamte AfA-Volumen. Bei einem 250.000-€-Apartment macht es einen erheblichen Unterschied, ob 70 % oder 85 % als Gebäudeanteil ausgewiesen sind.

Pro Jahr ergibt das schnell 500–800 € Differenz – über 10 Jahre relevante 5.000–8.000 €. Bei Pflegeapartments in städtischen Lagen (z. B. Essen-Kettwig) ist ein hoher Gebäudeanteil sachgerecht – wir verhandeln mit den Bauträgern in der Regel 80/20 als Mindestmaß.

Sonder-AfA nach § 7b EStG – die Kombi-Option

Zusätzlich zur degressiven AfA gibt es bei Mietwohnungs-Neubau die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Sie können in den ersten 4 Jahren zusätzlich 5 % p.a. abschreiben (kumuliert 20 %). Voraussetzung: Anschaffungs-/Herstellungskosten max. 5.200 €/m² Wohnfläche, davon werden max. 4.000 €/m² als Bemessungsgrundlage angesetzt.

Bei Pflegeapartments mit typisch 25–35 m² ist die Hürde von 5.200 €/m² oft gerissen – das schließt die § 7b-Sonder-AfA in vielen Fällen aus. Bei Mikroapartments und kleineren Service-Wohnungen kann sie aber relevant werden – wir prüfen das objektspezifisch.

Zusammenfassung

Die degressive AfA ist 2026 das wirkungsvollste Steuer-Werkzeug für Pflegeimmobilien-Investoren mit hohem Grenzsteuersatz. Im Idealfall kombinieren Sie sie mit einem Sondergutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer – dann werden 6 % oder 7 % AfA realistisch. Voraussetzung: Neubau und sauberes Vorgehen.

Lesen Sie ergänzend unseren Ratgeber Steuern bei Pflegeimmobilien, den Pflegeimmobilien-Guide oder kombinieren Sie die AfA-Vorteile direkt mit der KfW-298-Förderung. Spielen Sie die Wirkung im Renditerechner durch, indem Sie den AfA-Slider von 3 % auf 7 % verschieben – Sie sehen sofort, wie sich die EK-Rendite nach Steuer verändert.