Was Off-Market wirklich bedeutet – und was nicht
Der Begriff „Off-Market" wird im deutschen Immobilienmarkt inflationär verwendet. Manche Plattformen bezeichnen Objekte als „Off-Market", die mit halbtägiger Verzögerung in das normale Listing wandern. Echtes Off-Market hat drei prüfbare Eigenschaften: Erstens – es gibt keine öffentliche Sichtbarkeit auf einer der drei großen Portale (ImmoScout24, Immowelt, Immonet) und keine Maklerinserate in der Tagespresse. Zweitens – der Datenraum wird ausschließlich nach NDA und Investor-Profilierung freigegeben. Drittens – der Verkäufer hat eine ausdrückliche Diskretionserwartung, die im Vermittlervertrag dokumentiert ist.
Off-Market ist kein Marketingversprechen, sondern ein Vertriebsmodell. Es funktioniert dann, wenn drei Parteien aufeinandertreffen: ein diskretionsbewusster Verkäufer, ein qualifizierter Käuferkreis und ein kuratierender Vermittler, der beide Seiten filtert. Für ImmoInvest Doll ist Off-Market der Kernkanal – nicht die Ausnahme.
Die sechs Top-Objekte 2026 – nach Renditeprofil und Kapitaleffizienz
Aus 18 Bestandsobjekten haben wir die sechs Top-Investment-Cases nach drei Filtern selektiert: Eigenkapitalrendite, Sondergutachten zur AfA und Sofort-Cashflow-Fähigkeit. Jedes Objekt erfüllt mindestens zwei dieser Kriterien, drei Objekte alle drei.
1. Salzgitter-Lichtenberg (Niedersachsen) – >12 % EK-Rendite p.a.
101 Pflegeapartments, KfW-298-Förderung, KFWG-Q+-Standard, Fertigstellung Q4 2026. Das renditestärkste Einzelobjekt im Bestand. Der Hebel entsteht aus der Kombination subventionierter Förderzins, 5 % degressiver AfA und sofort indexierte Pacht ab Übergabe. Gesamtvolumen 27,1 Mio. €, Einstieg ab 267.989 €.
2. Langelsheim (Niedersachsen, Harz) – 7,14 % AfA
50 Pflegeapartments mit Sondergutachten 7,14 % AfA – die höchste Abschreibungsrate im aktuellen Bestand. Brutto-Mietrendite 4,87 %. Für Spitzensteuersatz-Investoren der mit Abstand stärkste Steuerschild im Portfolio. Volumen 9,7 Mio. €, Einstieg ab 194.646 €.
3. Rodgau (Hessen) – 4,6 % Rendite, sofortiger Cashflow
101 Pflegeapartments, fertiggestellt, Sondergutachten 4,17 % AfA, Mieteinnahmen ab Übergabe. 20-jähriger Pachtvertrag. Der Cashflow-Klassiker im Bestand: hohe Brutto-Cap-Rate kombiniert mit Sofort-Liquidität, ohne Wartezeit auf Fertigstellung. Volumen 23,7 Mio. €, Einstieg ab 234.374 €.
4. Essen-Kettwig (NRW) – 6,25 % AfA in der Metropole
76 Pflegeapartments im Essener Stadtteil Kettwig (Ruhrgebiet-Süd). Brutto-Rendite 4,25 %, Sondergutachten 6,25 % AfA, Sofort-Mieteinnahmen, 20-jähriger Pachtvertrag. Metropolregion mit dichtem Pflege-Versorgungsnetz und stabiler demografischer Nachfrage. Volumen 15,9 Mio. €, Einstieg ab 208.638 €.
5. Petershagen (NRW) – Sofort-Cashflow mit 4,55 % AfA
52 Pflegeapartments, Brutto-Rendite 4,07 %, Sondergutachten 4,55 % AfA, 20-jähriger Pachtvertrag, Mieteinnahmen ab Tag 1. Kapitaleffizienteste Wahl für Investoren mit Eigenkapitalbudget unter 50.000 €. Volumen 9,6 Mio. €, Einstieg ab 184.574 €.
6. Elsendorf (Bayern) – Demenz-Apartment mit Auvictum-Backing
44 Pflegeapartments mit Spezialisierung auf Demenzpflege, Betreiber Auvictum (etablierter bayerischer Pflegekonzern). Brutto-Rendite 4,0 %, Sondergutachten 4,17 % AfA, 20-jähriger Pachtvertrag. Demenzpflege ist die am schnellsten wachsende Pflegekategorie – politisch und finanziell stärker gestützt als reguläre Vollpflege. Volumen 9,5 Mio. €, Einstieg ab 216.270 €.
Datenraumzugang: der Vier-Schritte-Prozess
- Profilierungsgespräch (45 Min.): Anlageziel, Volumen, Region, Eigenkapital, Steuerprofil, Halteziel.
- Vertraulichkeitsvereinbarung: NDA für die ausgewählten Objekte. Standard-NDA, anwaltlich geprüft, kein Investor-spezifisches Custom-Drafting.
- Datenraumzugang: Pachtvertrag, Teilungserklärung, Grundbuch, Sondergutachten zur AfA, Energieausweis, Betreiberbilanzen (sofern verfügbar), Finanzierungsindikation.
- Beratungsgespräch zur Modellrechnung: Individuelle Cashflow- und Steuermodellrechnung, abgestimmt auf Ihren Steuersatz und Eigenkapitaleinsatz.
Mehr zum Verfahren: Off-Market Verfahren.
Wie sich Off-Market im Renditeprofil zu Plattform-Käufen verhält
In den letzten 24 Monaten haben wir parallele Vergleiche durchgeführt zwischen Off-Market-Objekten unseres Bestands und Plattform-Listings vergleichbarer Pflegeimmobilien. Ergebnis:
- Faktor-Differenz: Off-Market-Objekte werden im Median bei einem 0,4–0,8 fachen niedrigeren Mietfaktor verhandelt – das entspricht einer 0,2–0,4 Prozentpunkte höheren Brutto-Rendite.
- Sondergutachten: Off-Market-Objekte haben in 70 % der Fälle ein Sondergutachten zur AfA, weil Verkäufer in der Frühphase Zeit haben, dies zu erstellen. Plattform-Listings tragen dies nur in 25 % der Fälle.
- Vollzugszeit: Off-Market-Beurkundungen werden im Schnitt 3 Wochen schneller abgewickelt, weil Verkäufer und Käufer vorqualifiziert sind.
Zugangs-Voraussetzungen für unseren Off-Market-Bestand
Wir filtern in beide Richtungen. Um sicherzustellen, dass Datenraumzugang nicht zur Marktbeobachtung missbraucht wird, prüfen wir auf der Käuferseite:
- Eigenkapital-Nachweis oder Bonitätsindikation der Hausbank (informell, ohne Schufa-Zugriff)
- Realistisches Anlagevolumen (mindestens vergleichbar mit Einstiegspreis des Zielobjekts)
- Konkreter Anlagehorizont (nicht „informativ", sondern „Beurkundung in 3–6 Monaten möglich")
- NDA-Bereitschaft
Family Offices, Stiftungen und Investoren mit dokumentierter Track Record erhalten beschleunigten Zugang. Erstkontakte aus dem Investor-Newsletter durchlaufen den Standard-Profilierungspfad. Unser Investor-Newsletter ist die einfachste Vorqualifizierung.
Häufige Fragen zu Off-Market Immobilien
Wie viele Investoren erhalten Datenraumzugang pro Objekt?
Standard-Off-Market-Objekte: maximal 6–8 vorqualifizierte Investoren parallel. Premium-Objekte (Salzgitter-Lichtenberg, Langelsheim) werden im Single-Mandat-Modus mit 1–3 Investoren pro Datenraum-Zyklus vorgelegt.
Können Sie mir eine Vorschau ohne NDA geben?
Ja – ein Strukturdatenblatt (Standort, Anzahl Einheiten, Renditeprofil, Pachtvertragslänge) ohne genaue Adresse und ohne Betreibernamen ist nach Profilierungsgespräch ohne NDA möglich.
Sind Off-Market-Objekte wirklich exklusiv?
Ja, wenn der Vermittler nach echten Off-Market-Standards arbeitet. Wir hinterlegen vertraglich, dass kein Objekt parallel auf öffentlichen Plattformen gelistet wird.
Welche Anlageklassen vermitteln Sie off-market?
Pflegeimmobilien, Service-Wohnungen, Mikroapartments und Mehrfamilienhäuser – in dieser Reihenfolge nach Pipeline-Volumen. Mehr: Pflegeimmobilien, Service-Wohnungen, Mehrfamilienhaus-Vermittlung.
Off-Market-Praxis: drei Vollzugs-Szenarien aus dem Bestand
Damit das Verfahren nicht abstrakt bleibt, drei Vollzugsskizzen aus laufenden oder kürzlich abgeschlossenen Mandaten – anonymisiert, aber strukturell typisch. Szenario A: Family Office, Volumen 5 Mio. €. Profilierungsgespräch in Woche 0, Vorlage von vier Objekten in Woche 1, NDA-Datenraumzugang für drei Objekte in Woche 2, Substanzbesichtigung in Woche 4, LOI in Woche 5, Notar-Beurkundung in Woche 9. Drei kombinierte Pflegeapartment-Standorte mit gestreuter Renditebasis. Szenario B: Privatinvestor mit Spitzensteuersatz, Eigenkapitalbudget 60.000 €. Fokus auf maximalen AfA-Hebel, Auswahl von Langelsheim (7,14 % AfA) als Single-Asset, Beurkundung sechs Wochen ab Erstgespräch. Szenario C: Stiftung mit Generationenplanung. Kombination aus Salzgitter-Lichtenberg (Renditeanker) und einer Service-Wohnung in Bad Münder (Eigenbedarfsoption für Stifter), strukturierter Erwerb über zwei Etappen mit Steuerberater-Einbindung.
Risikohinweise und Disclaimer-Logik bei Off-Market-Vorlagen
Off-Market bedeutet nicht „risikofrei". Wir kommunizieren in jedem Datenraum drei Risikodimensionen explizit: Betreiberrisiko (Bonität des Pachtnehmers, Konzernanbindung, Track Record), Standortrisiko (demografische Entwicklung, Versorgungsgrad, Pendlerdynamik) und Strukturrisiko (Pachtvertragsklauseln, Indexierungsmechanik, Rückbauverpflichtungen). Investoren erhalten zu jedem Objekt einen anonymisierten Risikoindex 1–5, der diese drei Dimensionen aggregiert. Objekte mit Risikoindex über 3 werden nicht in den Datenraum aufgenommen. Diese Filterung ist der Hauptgrund, warum unsere Off-Market-Liste 2026 nur sechs statt zwanzig Top-Objekte umfasst – wir kuratieren weg, nicht hinzu.
