Warum Neubau-Kapitalanlagen 2026 die steuerlich überlegene Wahl sind
Der Steuerschild eines Neubaus ist 2026 strukturell höher als der eines Bestandsobjekts – und das ist kein Zufall, sondern bewusste politische Steuerung. Mit der Wiedereinführung der degressiven Gebäude-AfA für Wohngebäude mit Baubeginn ab dem 1. Oktober 2023 hat der Gesetzgeber einen klaren Anreiz gesetzt: 5 % vom Restbuchwert pro Jahr in den ersten Jahren, statt der linearen 3 % im Bestand. Der Effekt ist mathematisch erheblich:
- Linear (Bestand, 3 %): Bei einem Gebäudeanteil von 200.000 € jährlich gleichbleibend 6.000 € AfA. Nach 10 Jahren kumuliert: 60.000 €.
- Degressiv (Neubau, 5 %): Im ersten Jahr 10.000 €, dann fallend. Nach 10 Jahren kumuliert ca. 81.000 €.
- Differenz: +21.000 € steuerlicher Verlust kumuliert – bei Spitzensteuersatz (45 %) entspricht das einer Steuerersparnis von rund 9.450 € allein in den ersten 10 Jahren.
Hinzu kommen Sondergutachten zur AfA, die für mehrere Bestandsobjekte vorliegen und die effektive AfA-Quote weiter erhöhen. Mehr dazu im Ratgeber zur degressiven AfA.
KfW-298: das zweite Hebelinstrument für Neubau-Investments
Während die degressive AfA die Steuerseite optimiert, optimiert die KfW-Förderung 298 die Kapitalkostenseite. Aktuelle Konditionen aus unserem Bestand:
- Horn-Bad Meinberg (Service-Wohnung, NRW): 1,83 % Sollzins – das günstigste Förderdarlehen im Bestand.
- Bad Münder (Service-Wohnung, Niedersachsen): 2,11 % Sollzins.
- Salzgitter-Lichtenberg, Marienheide, Verl, Gotha, Pirmasens, Rethem (Pflegeapartments): KfW-298-fähig bei KfW-40-Standard, individuelle Konditionsanfrage über die Hausbank.
Bei einer Hebelfinanzierung mit 75 % Fremdkapital und einem Sollzins-Vorteil von 1 Prozentpunkt gegenüber Marktmitteln ergibt sich auf einen Kaufpreis von 250.000 € eine jährliche Zinsersparnis von rund 1.875 € – über 10 Jahre kumuliert 18.750 €. Detail-Ratgeber: KfW-Förderung 298.
Acht Neubau-Objekte im Bestand – kategorisiert nach Fertigstellung
Bereits fertiggestellt (Q1 2025 – Juli 2025)
Verl (NRW) – KfW-40-EE, 80 Pflegeapartments, fertiggestellt Q1 2025. Marienheide (NRW) – KfW-40, 90 Pflegeapartments, fertiggestellt Januar 2025. Horn-Bad Meinberg (NRW) – Service-Wohnung, 18 Einheiten, fertiggestellt Juli 2025 (verkauft, dient als Strukturreferenz).
Fertigstellung 2026
Pirmasens (Rheinland-Pfalz) – Pflegeapartment Alloheim, 76 Einheiten, Q2 2026. Bad Münder (Niedersachsen) – Service-Wohnung, 20 Einheiten, Q3 2026. Salzgitter-Lichtenberg (Niedersachsen) – Pflegeapartment KFWG-Q+, 101 Einheiten, Q4 2026, Spitzenprodukt mit >12 % EK-Rendite. Gotha (Thüringen) – Pflegeapartment KFWG-Q+, 106 Einheiten, Q4 2026.
Fertiggestellter Neubau ohne KfW (Bestandsmanagement)
Rethem (Niedersachsen) – Neubau-Pflegeapartment, 97 Einheiten, fertiggestellt mit 5 Jahren Gewährleistung. Nicht KfW-298, aber 5 % degressive AfA möglich.
Renditeprofil der acht Neubau-Objekte im Vergleich
| Objekt | Rendite-Highlight | Volumen | Einstieg ab |
|---|---|---|---|
| Salzgitter-Lichtenberg | >12 % EK-Rendite | 27,1 Mio. € | 267.989 € |
| Marienheide | 3,6 % Brutto-Rendite | 27,8 Mio. € | 308.860 € |
| Verl | 3,5 % Brutto-Rendite | 26,0 Mio. € | 324.754 € |
| Gotha | 106 Einheiten KFWG-Q+ | 25,7 Mio. € | 242.262 € |
| Rethem | 25 J. Mietvertrag, WH Care | 20,4 Mio. € | 210.694 € |
| Pirmasens | 25 J. Mietvertrag, Alloheim | 17,1 Mio. € | 224.825 € |
| Bad Münder | KfW 2,11 %, Service-Wohnung | 6,3 Mio. € | 314.191 € |
| Horn-Bad Meinberg | KfW 1,83 % (Referenz) | 5,8 Mio. € | 320.417 € |
Bauträgerrisiko: wie wir es selektiv reduzieren
Das einzig substantielle Risiko eines Neubau-Investments ist die Fertigstellungsphase. Drei Hebel reduzieren das Risiko:
- Etablierte Bauträger: Wir vermitteln im Schwerpunkt Carestone-Objekte und Carestone-affilierte Projektgesellschaften. Carestone hat über 16.000 Pflegeplätze realisiert und ist der größte Spezialprojektentwickler für Pflegeimmobilien in Deutschland.
- Notarielle Eigenkapital-Treuhand: Anzahlungen werden ausschließlich auf Notaranderkonto oder Treuhandkonto entsprechend dem Baufortschritt nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) freigegeben.
- Gewährleistung 5 Jahre: Standard gemäß VOB/B – bei Carestone-Objekten regelmäßig erweiterte Garantien für TGA und Hülle.
Steuerstruktur: kumulierte AfA über die Haltedauer
Eine vereinfachte Modellrechnung für ein Neubau-Pflegeapartment in Rodgau-ähnlichem Profil (Kaufpreis 234.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 187.200 €):
- Jahr 1: 5 % von 187.200 € = 9.360 € AfA
- Jahr 2: 5 % von 177.840 € = 8.892 € AfA
- Jahre 3–10: degressiv weiter, bis Wechsel auf lineare AfA wirtschaftlich wird (typisch ab Jahr 8–10)
- Kumuliert nach 10 Jahren: ca. 75.700 € abgeschrieben (40 % des Gebäudeanteils)
- Steuerersparnis Spitzensatz (45 %): ca. 34.000 € über 10 Jahre
Vertieft: Steuern bei vollgemanagten Investments und Renditerechner.
Häufige Fragen zur Neubau-Kapitalanlage
Bis wann gilt die degressive AfA für Neubauten?
Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt für Neubauten mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029. Alle aktuellen Bestandsobjekte fallen in dieses Zeitfenster.
Wann fließen erste Mieteinnahmen?
Bei den fertiggestellten Objekten (Marienheide, Verl) sofort ab Übergabe. Bei den Q4-2026-Objekten (Salzgitter-Lichtenberg, Gotha) ab Fertigstellung – typischerweise mit Mietpoolgarantie ab Übergabe.
Lohnt sich Neubau gegenüber Bestand?
Aus rein steuerlicher Sicht ja, sofern die Haltedauer 8+ Jahre beträgt. Aus Cap-Rate-Sicht eher Bestand mit Sondergutachten zur AfA – siehe Off-Market Top-Objekte und Pflegeimmobilien-Bestand.
Welche Bundesländer im Bestand?
Niedersachsen (3), NRW (3), Thüringen (1), Rheinland-Pfalz (1). Standortdetails: Niedersachsen, NRW.
Wahl des richtigen Fertigstellungstermins: Cashflow-Logik 2025–2027
Ein häufig unterschätzter Faktor: der Fertigstellungstermin steuert nicht nur den Mietbeginn, sondern auch das Zusammenspiel zwischen AfA-Beginn und Zinsaufwand. Bei einem Q4-2026-Objekt wie Salzgitter-Lichtenberg startet die degressive AfA mit der Übergabe – frühestens Dezember 2026, wirtschaftlich für die Steuererklärung also erst ab dem Veranlagungsjahr 2027. Wer in 2026 noch keinen hohen Steuerschild benötigt, profitiert genau von dieser Verschiebung. Wer dagegen 2026 einen außerordentlichen Spitzensteuersatz-Bedarf hat (Bonus, Earnout, Veräußerungsgewinn), greift besser zu einem fertiggestellten Objekt wie Marienheide oder Verl, weil dort die degressive AfA bereits ab dem Veranlagungsjahr 2025/2026 voll wirksam wird.
Wir modellieren diese Steuer-Timing-Logik in jeder individuellen Cashflow-Rechnung mit. Bei der Kombination mehrerer Neubau-Standorte lässt sich der AfA-Hebel über die Veranlagungsjahre 2026 bis 2030 strecken – ein Effekt, der bei Family Offices regelmäßig zur Glättung der Steuerlast in volatilen Bonusjahren genutzt wird.
Indexierung der Pacht: warum Neubau-Pachten besser absichern als Bestandspachten
In allen Neubau-Pachtverträgen unserer Bestandsobjekte ist die Pacht an den deutschen Verbraucherpreisindex gekoppelt – mit Schwellen zwischen 1,5 % und 2,5 % VPI-Veränderung und Anpassungsquoten zwischen 70 % und 100 %. Im Klartext: Wenn der VPI um 3 % steigt, erhöht sich die Pacht je nach Vertrag zwischen 2,1 % und 3,0 % – das schützt Anleger vor inflationsbedingter Realwertverwässerung. Bei Bestandsobjekten mit älteren Pachtverträgen sind die Indexierungsmechanismen häufig schlechter strukturiert (z. B. nur 60 % Anpassungsquote oder Schwellen über 5 %). Neubau-Pachtverträge sind institutionell durchverhandelt und bieten dadurch einen strukturellen Inflationsschutz, den ältere Verträge nicht liefern.
